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Grundstückskaufvertrag

Sie wollen ein unbebautes Grundstück kaufen und diesen Kaufvertrag protokollieren lassen? Das ist in Deutschland nur aufgrund eines beim Notar beurkundeten Kaufvertrags möglich. Gerne erstellen wir Ihnen den Entwurf eines entsprechenden Grundstückskaufvertrages und übernehmen auch die Abwicklung des Vertrages.

Schutz beider Vertragspartner

Oberste Pflicht des Notars ist dabei stets der Schutz beider Vertragspartner vor Vermögensnachteilen. Der Käufer soll darin gesichert werden, das Grundstück nach Zahlung des Kaufpreises zu den vereinbarten Bedingungen zu erhalten. Sind im Grundbuch Lasten vermerkt, die der Käufer nicht übernimmt, so muss auch die Lastenfreiheit sicher gestellt werden. Andererseits soll der Verkäufer darin gesichert werden, dass er sein Eigentum am Grundstück nur dann verliert, wenn er auf der Gegenseite auch den Kaufpreis erhält.

Notaranderkonto nur ausnahmsweise

Auf ein Notaranderkonto verzichten wir nach Möglichkeit. Die damit in Zusammenhang stehenden zusätzlichen Gebühren können Sie einsparen. Durch eine im Grundbuch einzutragende Auflassungsvormerkung wird der Käufer hinsichtlich seines Eigentumsverschaffungsanspruchs hinreichend abgesichert und der Verkäufer ist durch eine Finanzierungsbestätigung oder Kapitalnachweis gesichert.

Sicherung der Beteiligten

Der Kaufpreis wird vom Notar üblicherweise erst fällig gestellt, wenn

die Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Käufers durch den Notar eingetragen worden ist
alle Unterlagen über die Freistellung von Grundbuchbelastungen beim Notar vorliegen
die nötigen Genehmigungen erteilt sind und dem Notar übersendet wurden
evtl. Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen beim Notar vorliegen.

Dadurch kann in den meisten Fällen auf das früher verwendete Anderkonto des Notars verzichtet werden. Der Kaufpreis wird erst gezahlt, wenn alle Bedingungen vorliegen, um dem Käufer Eigentum zu verschaffen.

In gleicher Weise überwacht der Notar die Sicherung des Verkäufers: Er bewirkt die Grundbuchumschreibung des Eigentums erst, nachdem der Verkäufer bestätigt, den Kaufpreis erhalten zu haben.

Meist muss der Käufer das Grundstück belasten, weil er den Kaufpreis finanzieren muss und sein Kreditinstitut eine derartige Belastung fordert. Dann ist es die Aufgabe des Notars, dies so zu formulieren und abzuwickeln, dass auch im Falle eines späteren Rücktritts vom Vertrag die Belastung ohne Schaden für den Verkäufer wieder gelöscht werden kann.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hat der Notar die Beteiligten auch auf wirklich offensichtliche Steuerrisiken hinzuweisen, z.B. auf das Vorliegen eines privaten Veräußerungsgeschäfts.

Der Notar sichert die Beteiligten indes nur hinsichtlich der rechtlichen Risiken. Ob eine gewünschte Vertragsgestaltung wirtschaftlich sinnvoll ist, insbesondere der vereinbarte Kaufpreis angemessen ist, das prüft der Notar nicht.

Sachmängelhaftung

Alle von den Parteien gewünschten Regelungen hinsichtlich der Kaufsache sind in den Vertrag aufzunehmen. Kritische Punkte sind erfahrungsgemäß

Freiheit von Altlasten
Bebaubarkeit und deren Umfang
Mängel hinsichtlich Zugang / Zufahrt
Erschließung / Erschließungskosten
Nichtausübung von Vorkaufsrechten
Sonstige Umstände, die einvernehmlich als vertragswesentlich zugrunde gelegt wurden

Beim Kauf im Außenbereich spielt regelmäßig die Genehmigung des Vertrags nach dem Grundstücksverkehrsgesetz eine Rolle.

Gefahr von Falschangaben

Mitunter überlegen die Kaufvertragsparteien, einen niedrigeren als den tatsächlich vereinbarten Kaufpreis anzugeben, um auf beiden Seiten Steuern zu sparen. Davon ist indes dringend abzuraten. Denn das wäre eine Steuerhinterziehung, die strafrechtlich zu ahnden wäre. Auf Seiten des Käufers wird die Grunderwerbsteuer von 6% hinterzogen, und daran beteiligt sich der Verkäufer. Kaum einer überlegt sich zudem die zivilrechtlichen Folgen, wenn das Geschäft aus irgendwelchen Gründen platzt und rückabgewickelt werden muss: Wie will dann der Käufer das gezahlte „Schwarzgeld“ zurückerlangen, für dessen Zahlung es in aller Regel keine Belege gibt?